Kündigung wegen Gebäudeabriss: neue Bundesgerichtshof-Entscheidung

11.04.11 : 15:12 : 196 mal gelesen : Verstoß melden
veröffentlicht von Jörg Putzar für
Örkün & Putzar Rechtsanwälte

Jörg Putzar
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Im vorliegenden Fall wollte der Vermieter ein in den 1930-iger Jahren errichtetes Haus abreißen und stattdessen ein zeitgemäß ausgestattetes Mietshaus errichten. Bis auf eine Mietpartei ist das Haus leer. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.

Grundsätzlich kann der Vermieter kündigen, wenn er an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste darüber entscheiden, ob die ausgesprochene Kündigung formell wirksam ist. Im Rahmen dessen hat der BGH nochmals die formellen Anforderungen einer derartigen Kündigung erläutert. Insbesondere hat der BGH erneut festgehalten, welche Tatsachen der Vermieter später „nachschieben“ kann.

Zunächst stellte er nochmals fest, dass es genüge, wenn der Vermieter den Kündigungsgrund so benennt, dass er vom Mieter identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Diese Tatsachen muss der Vermieter unbedingt in das Kündigungsschreiben aufnehmen. Demgegenüber kann der Vermieter Tatsachen, die lediglich der näheren Erläuterung und Ergänzung des Kündigungsgrundes dienen, später „nachschieben“. Der Auffassung der Mieterin, der Vermieter hätte dem Kündigungsschreiben eine aktuelle und detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung, aus der sich der alternativlose Abriss ergebe, beifügen müssen, schloss sich der BGH nicht an. Der BGH vertrat zu diesem Punkt die Auffassung, dass diese Frage nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die materielle Wirksamkeit der Kündigung beträfe und hierüber ggf. Beweis zu erheben wäre. Im vorliegenden Fall hat der BGH die Ansicht vertreten, dass auch die materiellen-rechtlichen Abforderungen an die Kündigung geben seien.

Fazit:

Der BGH hat mit dem Urteil den Abriss eines Gebäudes und dessen Ersetzung durch einen Neubau als eine Form der wirtschaftlichen Verwertung angesehen. Ferner hat der BGH entschieden, dass die wirtschaftliche Verwertung angemessen ist, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen gestützt wird. Als weiteres Wirksamkeitskriterium muss hinzutreten, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil entsteht. Dieses Merkmal ist anhand des Einzelfalles aufgrund einer Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Vermieters zu konkretisieren. Der Vermieter hat somit bei der Abfassung der Verwertungskündigung „sauber“ zu arbeiten. Andernfalls sieht er sich einer erfolgreichen Verteidigung des Mieters ausgesetzt, was zu nicht unerheblichen wirtschaftlichen Nachteilen führen kann.

Jörg Putzar
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Partner der Kanzlei Örkün & Putzar, Köln
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